Comprar una vivienda de segunda mano implica, además del precio pactado con el vendedor, un coste fiscal que muchos compradores no calculan bien de antemano y que puede suponer una parte importante del presupuesto total de la operación. A diferencia de la vivienda nueva, que tributa por IVA, la compraventa de una vivienda usada entre particulares tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, más conocido por sus siglas, ITP y AJD. Entender cómo funciona este impuesto antes de firmar ayuda a calcular con precisión cuánto va a costar realmente la compra.

Qué es el ITP y cuándo se aplica

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas grava, entre otras operaciones, la compraventa de inmuebles usados entre particulares o cuando el vendedor no actúa como empresario a efectos de IVA. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que tienen capacidad para fijar el tipo aplicable dentro de ciertos márgenes, por lo que el porcentaje a pagar varía según dónde esté ubicada la vivienda. En la Comunidad de Madrid, como en el resto de España, este tipo se revisa periódicamente, así que conviene comprobar cuál está vigente en el momento de la compra en lugar de asumir el que se aplicaba en operaciones anteriores.

Sobre qué base se calcula el impuesto

El ITP no se calcula necesariamente sobre el precio que figura en la escritura, sino sobre el valor de referencia que establece la Administración para cada inmueble, un valor que se revisa anualmente y que en muchos casos se aproxima al valor de mercado. Si el precio pactado en la compraventa es superior a ese valor de referencia, el impuesto se calcula sobre el precio pagado; si es inferior, Hacienda puede tomar como base el valor de referencia aunque sea mayor que el precio real de la operación. Esto tiene una consecuencia práctica importante: conviene comprobar el valor de referencia del inmueble antes de cerrar la operación, porque puede influir en el coste fiscal final de forma notable.

El Actos Jurídicos Documentados: cuándo entra en juego

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava, entre otros actos, los documentos notariales que tienen contenido económico y son inscribibles en un registro público. En la compra de una vivienda de segunda mano entre particulares, la operación tributa por ITP y no suele generar AJD adicional por la propia compraventa, pero este impuesto sí aparece con frecuencia asociado a la constitución de la hipoteca que financia la compra, cuando corresponda pagarlo, así como en otros documentos notariales relacionados con la operación. Conviene no confundir ambos impuestos ni asumir que uno sustituye completamente al otro, porque sus supuestos de aplicación son distintos.

Quién debe pagar el impuesto y cuándo

El sujeto obligado a pagar el ITP en una compraventa es, con carácter general, el comprador, no el vendedor. El impuesto debe autoliquidarse dentro de un plazo determinado desde la firma de la escritura, un trámite que en la práctica suele gestionar la propia notaría o una gestoría, pero que en última instancia es responsabilidad del comprador. No liquidar el impuesto dentro de plazo puede generar recargos e intereses de demora, además de dificultar trámites posteriores como la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Aspectos prácticos a tener en cuenta antes de comprar

  • Calcular el coste fiscal total de la operación (ITP, notaría, registro, gestoría) antes de cerrar el precio, no después.
  • Comprobar el valor de referencia del inmueble en los registros oficiales, para anticipar si puede haber diferencias con el precio pactado.
  • Revisar si existe alguna bonificación o tipo reducido aplicable, por ejemplo para determinados colectivos como familias numerosas o compradores jóvenes, según la normativa vigente en cada comunidad.
  • Guardar toda la documentación de la compra, ya que puede ser necesaria más adelante para calcular el valor de adquisición si algún día se vende la vivienda.

El ITP y AJD forman parte del presupuesto real de comprar una vivienda de segunda mano, no un extra que se pueda dejar para el final. Calcularlo con precisión desde el principio, teniendo en cuenta tanto el precio como el valor de referencia del inmueble, evita sorpresas económicas y ayuda a planificar la operación con mayor seguridad, especialmente cuando la compra se financia con una hipoteca ajustada al límite del presupuesto disponible.