Alquilar una vivienda es una fuente de ingresos habitual para muchos contribuyentes, ya sea porque se ha heredado un inmueble, porque se tiene una segunda vivienda que no se usa, o porque se ha invertido específicamente en un piso para ponerlo en alquiler. Estos ingresos deben incluirse en la Declaración de la Renta como rendimientos del capital inmobiliario, y su cálculo tiene más matices de los que a veces se piensa: no se tributa por el importe íntegro del alquiler cobrado, sino por el resultado de restar los gastos deducibles y, en muchos casos, aplicar una reducción adicional cuando el destino es la vivienda habitual del inquilino.

Cómo se calcula el rendimiento del alquiler

El punto de partida es la suma de todos los ingresos obtenidos por el alquiler durante el año. A esa cantidad se le restan los gastos que la normativa permite deducir, siempre que estén directamente relacionados con el inmueble alquilado y debidamente justificados. El resultado de esa resta es el rendimiento neto, sobre el que después se puede aplicar, si corresponde, la reducción por arrendamiento de vivienda. Es importante entender que la reducción se aplica sobre el rendimiento neto positivo, no sobre los ingresos brutos, por lo que cuanto mejor se documenten los gastos deducibles, menor será la base sobre la que después se calcula el impuesto.

Qué gastos se pueden deducir

La lista de gastos deducibles en el alquiler de un inmueble es más amplia de lo que muchos propietarios creen. Entre los más habituales están:

  • Los intereses de la hipoteca que financió la compra del inmueble (no la cuota de amortización del capital, solo los intereses).
  • Los gastos de comunidad de propietarios.
  • El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otras tasas municipales.
  • Los gastos de conservación y reparación, distintos de las obras de mejora o ampliación.
  • Las primas de seguros vinculados al inmueble, como el seguro de hogar o el de impago de alquiler.
  • La amortización del inmueble y, en su caso, del mobiliario, calculada según los porcentajes que marca la normativa.
  • Los gastos de gestión, como los honorarios de una agencia inmobiliaria por la gestión del alquiler.

Todos estos gastos deben poder justificarse documentalmente y estar relacionados con el periodo en que el inmueble ha estado alquilado o, en determinados casos, disponible para el alquiler.

La reducción por arrendamiento de vivienda habitual

Cuando el inmueble se alquila como vivienda habitual del inquilino (no aplica, por ejemplo, a alquileres de temporada, locales comerciales o alquileres turísticos), la normativa permite reducir el rendimiento neto positivo en un porcentaje relevante, lo que en la práctica reduce de forma notable la parte del ingreso por la que finalmente se tributa. Esta reducción ha sido objeto de cambios normativos recientes, que han introducido porcentajes distintos según determinadas circunstancias, como la zona donde se ubica la vivienda o si se trata de un contrato nuevo con condiciones específicas de precio. Por eso conviene revisar, para el ejercicio que se declara, qué porcentaje de reducción corresponde exactamente al caso concreto, en lugar de aplicar automáticamente el que se conocía de años anteriores.

Errores frecuentes en la declaración de alquileres

Uno de los errores más comunes es no declarar los ingresos por alquiler cuando se cobra en efectivo o mediante transferencias entre particulares, pensando que Hacienda no tiene forma de conocerlos. En la práctica, la Administración cuenta con numerosas fuentes de información cruzada, y no declarar estos ingresos puede acabar generando un requerimiento con recargos e intereses. Otro error habitual es confundir gastos deducibles con gastos de mejora, que no se deducen de golpe sino a través de la amortización, o intentar deducir gastos que no están relacionados con el periodo de alquiler efectivo. En ACA Auditores recomendamos llevar un registro ordenado de ingresos y gastos de cada inmueble alquilado a lo largo del año, en lugar de intentar reconstruirlo todo en el momento de hacer la declaración.

Declarar correctamente el alquiler de un inmueble exige algo más de atención que otras rentas más automáticas, como el sueldo, pero también ofrece más margen para reducir la tributación si se documentan bien los gastos y se aplica correctamente la reducción cuando corresponde. Dedicar tiempo a organizar esta información a lo largo del año facilita mucho el trabajo cuando llega el momento de presentar la declaración.