Vender una vivienda no solo tiene consecuencias en el terreno personal y económico inmediato; también tiene efectos fiscales que conviene conocer antes de firmar, no después. Si la venta genera una ganancia, es decir, si el precio de venta supera el valor de adquisición actualizado, esa diferencia tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. Sin embargo, la normativa contempla varias exenciones que, cumpliendo determinados requisitos, permiten no pagar por esa ganancia o reducir su impacto de forma notable. Conocerlas con antelación puede influir incluso en el momento y la forma de estructurar la venta.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial es, de forma simplificada, la diferencia entre el valor de transmisión (el precio de venta, menos los gastos e impuestos que corren a cargo del vendedor) y el valor de adquisición (lo que se pagó en su día, más los gastos e impuestos de aquella compra y el coste de las mejoras realizadas, no del mantenimiento ordinario). Si el resultado es positivo, hay ganancia sujeta a tributación; si es negativo, hay una pérdida patrimonial que, en determinadas condiciones, se puede compensar con otras ganancias. Es importante conservar toda la documentación de la compra original y de las reformas realizadas, porque sin justificantes resulta muy difícil acreditar esos valores ante Hacienda.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Una de las exenciones más conocidas es la que se aplica cuando se vende la vivienda habitual y el importe obtenido se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual. Si se reinvierte la totalidad del importe, la ganancia queda exenta; si solo se reinvierte una parte, la exención se aplica de forma proporcional a la parte reinvertida. Esta exención exige cumplir ciertos plazos, tanto para materializar la reinversión como para haber tenido la vivienda vendida como residencia habitual durante el tiempo que exige la norma, por lo que conviene planificar bien los tiempos entre la venta de una vivienda y la compra de la siguiente.

Exención para mayores de 65 años

Existe también una exención específica pensada para personas mayores, que permite no tributar por la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir el importe en otra vivienda, siempre que se cumplan los requisitos de edad y de que se trate efectivamente de la vivienda habitual del contribuyente. Además, en determinadas condiciones, este colectivo puede beneficiarse de una figura similar cuando la venta corresponde a otro tipo de bienes, mediante la constitución de una renta vitalicia con el importe obtenido, aunque este mecanismo tiene sus propias condiciones y límites que conviene analizar caso por caso.

Qué pasa si la vivienda vendida no es la habitual

Cuando se vende una vivienda que no es la habitual, por ejemplo una segunda residencia, un piso heredado o un inmueble que se tenía como inversión, no resultan aplicables las exenciones anteriores y la ganancia tributa siguiendo las reglas generales de las ganancias patrimoniales, dentro de la base del ahorro. En estos casos conviene revisar con cuidado el cálculo del valor de adquisición, especialmente si el inmueble se recibió por herencia o donación, porque el punto de partida para calcular la ganancia no es lo que pagó el vendedor, sino el valor que se tuvo en cuenta en su momento para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Aspectos prácticos a tener en cuenta

  • Guardar las escrituras de compra y venta, así como las facturas de reformas y mejoras.
  • Tener en cuenta que determinados gastos de la venta (agencia, notaría en la parte que corresponda, el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos) también influyen en el cálculo.
  • Revisar los plazos exigidos para la reinversión antes de tomar decisiones sobre el momento de comprar la siguiente vivienda.
  • Analizar la situación con detalle cuando el inmueble procede de una herencia, por las particularidades del valor de adquisición.

La fiscalidad de la venta de una vivienda tiene más matices de los que parece a simple vista, y las exenciones disponibles pueden suponer una diferencia económica considerable. Antes de firmar una venta, especialmente si se prevé una ganancia relevante, conviene revisar con calma qué reglas aplican al caso concreto y qué plazos hay que respetar para no perder el derecho a ninguna exención.